過去，如何自由分割轉讓工業物業產權，引進上下游企業共同發展，一直是制造業企業的心頭難題，如今這一困局在惠州將得到破解。7月11日，市自然資源局、市工業和信息化局聯合發布《關于印發工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記操作指引的通知》（以下簡稱《操作指引》），進一步支持制造業企業盤活工業物業資產，提高土地利用率，規范工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記程序。

　　根據《操作指引》，我市工業物業產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割、轉讓。受讓方須為轉讓方的產業鏈合作伙伴企業，且屬制造業企業。同時，自留廠房、倉庫等物業建面比例不得低于40%，轉讓部分5年內不得再次轉讓，高標廠房和工業大廈則不受此限制。

　　受讓方須為轉讓方的產業鏈合作伙伴企業

　　惠城區東江灣產業園，項目建設“你追我趕”，一棟棟現代工業廠房拔地而起。當前，惠州吹響制造業當家最強音，“3+7”產業園區建設如火如荼，大項目大企業紛至沓來建廠建園，同時也帶動了上下游的中小企業進駐布局，通過購買和租賃廠房進入產業鏈。

　　《操作指引》明確，工業物業產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間。制造業企業在工業性質國有建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業的國有建設用地使用權及房屋所有權可按規定進行分割和分割轉讓不動產登記。

　　值得一提的是，轉讓對象并不是隨意的。根據規定，分割轉讓工業物業產權應用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目，受讓方須為經依法注冊登記且為轉讓方的產業鏈合作伙伴企業，受讓方須屬制造業企業。

　　允許按層分割轉讓，將打破過去工業物業難以轉讓的局面，幫助鏈主企業攤薄廠房使用、購買成本，減輕產權所有者的轉讓壓力。同時，支持企業打通產業鏈上下游，提高產業鏈的完整性，降低全產業鏈的總體成本，支持制造業發展。

　　該政策實施期限為1年，實施期間出臺新的文件將按最新文件執行。

　　最小分割單位為層，層內不能再進行分割

　　產業如何分割是企業關注的重點。對此，《操作指引》對分割單元和分割比例進行了詳細規定。

　　對于分割單元，《操作指引》明確，最小的分割單位為層，層內不能再進行分割。工業物業產權在分割及分割轉讓時，不得將一宗土地分割為多宗土地，土地使用權為按份共有或共同共有，不動產登記簿及不動產權證應標注共有方式。同時，分割及分割轉讓時不得改變土地用途和房屋用途。

　　在分割比例上，《操作指引》規定，工業物業建筑區內的辦公、生活服務等配套用房不得獨立進行分割、分割轉讓或抵押，但可以隨工業物業產權按土地出讓合同、建設工程竣工驗收等相關材料規定的比例且以幢、層等固定界限為基本單元進行分割、分割轉讓、抵押。

　　分割轉讓后，原權利人自留的廠房、倉庫等物業的建筑面積占分割轉讓前廠房、倉庫等物業確權登記的建筑面積比例不得低于40%；受讓后的工業物業產權自完成分割轉讓轉移登記之日起5年內不得再次轉讓，不動產登記簿及不動產權證附記項應標注起止時限。

　　可以看到，不允許在層內再進行分割，同時規定5年內不得再次轉讓，從一定程度抬高了炒作工業地產的門檻，防止利用分割政策將工業物業轉變為工業房地產。

　　鼓勵企業建設高標準廠房和工業大廈

　　向空間要發展，“工業上樓”是一個路徑。工業用地供應趨緊，制約了制造業高質量發展。“工業上樓”通過高強度、集約化開發，大幅提高廠房面積和畝產效益，是挖掘土地利用潛力，提升經濟密度的突破口。

　　在此方面，《操作指引》提出，鼓勵企業建設高標準廠房和工業大廈。容積率在1.6以上、二層以上且帶工業電梯的高標準廠房和工業大廈的廠房、倉庫等物業可以按幢、層等為基本單元進行國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，也可以按幢、層進行分割或分割轉讓。分割轉讓后原權利人自留的廠房、倉庫等物業的建筑面積比例不受不少于40％的限制，受讓后的工業物業產權的再次轉移登記不受時限的限制。

　　當前，不少企業希望對原有廠房進行升級擴建并進行分割出讓。對此，《操作指引》明確，在符合規劃、不改變用途的前提下，在工業用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，涉及按幢、層等固定界線為基本單元分割的，可按規定辦理工業物業產權分割或分割轉讓。

記者邱若蓉

通訊員馬正波