LPR再度下調(diào)，房貸成本降低，有望促進(jìn)住房需求釋放。記者周楠  攝

　　時(shí)隔3個(gè)月，LPR再度傳來調(diào)降消息。8月22日，據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。今年以來，1年期LPR和5年期LPR累計(jì)分別下降15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。此次調(diào)降后，惠州房貸利率最低有望降至4.10%。

　　5年期以上LPR年內(nèi)第三次下調(diào)

　　實(shí)際上，本次降息動作外界已有所預(yù)料。15日，人民銀行發(fā)布公告稱，開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作（含對8月16日MLF到期的續(xù)做）和20億元公開市場逆回購操作。MLF和7天逆回購中標(biāo)利率分別為2.75%、2.00%，均較前值下降10個(gè)基點(diǎn)，打破自今年1月以來維持同一水平的“慣性”。

　　本次中標(biāo)利率的下調(diào)讓不少人覺得“突然”，力度也超出市場預(yù)期。專家表示，當(dāng)前流動性合理充裕，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求仍弱，最新MLF“量縮價(jià)降”，體現(xiàn)了貨幣政策穩(wěn)貨幣、寬信用，降低資金成本、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意圖。

　　一石激起千層浪。當(dāng)日，消息一發(fā)布，就登上微博熱搜，不少網(wǎng)友紛紛期許房貸下調(diào)。對此，業(yè)內(nèi)當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為，不排除本月1年期和5年期以上LPR同步下調(diào)的可能。

　　果然，降息如期而至！中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）從3.70%下調(diào)至3.65%，將五年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）從4.45%下調(diào)至4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

　　記者根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2022年以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。具體看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下調(diào)至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下調(diào)至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下調(diào)至4.3%。

　　多位分析人士認(rèn)為，相較于1年期LPR，5年期以上LPR出現(xiàn)15個(gè)基點(diǎn)的大幅下降，有些略超預(yù)期，而此番下調(diào)對房地產(chǎn)市場更為利好。“不得不說，5年期以上LPR調(diào)降15個(gè)基點(diǎn)，幅度之大略超出預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在中長期貸款需求更需提振的局面下，壓降長端LPR利率將有效降低居民和企業(yè)的融資成本，改善其加杠桿的意愿。

　　首套房貸款利率或?qū)⒌椭?.1%

　　“年內(nèi)累計(jì)調(diào)降了35個(gè)基點(diǎn)，自2022年11月開始，我每月能少還400余元房貸。”最新一期LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）出爐后，房貸用戶小陳欣喜地說道。

　　5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，明確對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。按照5月20日的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限幅度可至4.25%。

　　記者了解到，8月22日前，惠州多家主流銀行房貸利率執(zhí)行首套利率最低4.25%，此次LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，意味著首套房利率最低將調(diào)至4.10%，已低于2009年房貸利率打七折后的4.156%（5.94%*0.7）。

　　以貸款100萬元，等額本息30年還款為例，若以4.45%的貸款利率計(jì)算，每月需還5037.19元，總利息支出約81.34萬元；以4.3%的貸款利率計(jì)算，每月需還4948.71元，減少約88元，總利息支出約78.15萬元，減少約3.19萬元。

　　毫無疑問，此次利率下調(diào)對于新剛需購房者來說，是一個(gè)極大的利好。這個(gè)購房利率已經(jīng)是在歷史最低的基礎(chǔ)上，再創(chuàng)新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸成本降低一方面促進(jìn)住房需求釋放，另一方面助于提高居民消費(fèi)意愿。

　　提前還房貸需先算好經(jīng)濟(jì)賬

　　此次5年期LPR利率下調(diào)有助于降低房貸壓力，但對于存量房貸而言影響較小。由于2021年房貸額度緊張，導(dǎo)致部分購房者只能接受加點(diǎn)多的貸款，從長期來看，這是比較吃虧的，因?yàn)榧幢闶呛罄m(xù)房貸進(jìn)一步調(diào)整，下調(diào)的只是基準(zhǔn)利率（LPR），但加點(diǎn)部分卻無法調(diào)整，因此享受到的優(yōu)惠有限。房貸利率驟降，讓已經(jīng)辦理貸款、正在還貸的購房者很“扎心”，有不少已購房市民吐槽，自己早一年買房，月供多出1000多元。

　　理財(cái)專家建議，對存量房貸而言，如果加點(diǎn)較高，在資金充裕的情況下，可考慮提前還款。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，為了降低月供、提振樓市預(yù)期，5年期LPR預(yù)計(jì)還會下降，房貸利率也會下降。“個(gè)人建議，如果手上有多余的錢，且找不到更好的收益，未來沒有大筆支出，收入也比較穩(wěn)定，提前還貸也不影響生活質(zhì)量。那么，還清房貸未嘗不可。”

　　提前還房貸，本質(zhì)上是為了減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，一次性還清所有房貸屬于最省錢的方式。然而，在實(shí)際操作中，對于普通的工薪階層來說，一次性還清壓力比較大。所以，大部分人會選擇部分提前還款。

　　部分提前還款有兩種，其一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式可以節(jié)省較多的利息；其二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。這兩種情況相比，第一種情況更加省錢。

　　此外，有幾種情況提前還款并不劃算：第一種情況，采用等額本息還款方式，還款時(shí)間已經(jīng)到中期后，此時(shí)，已還的月供中，包含的利息居多，剩下的貸款總額本金較多，即使提前還貸，節(jié)省的利息并不多，所以并不劃算。第二種情況，采用等額本金還款方式，由于月供遞減，前期的還款額度大，當(dāng)還款時(shí)間已經(jīng)過1/3時(shí)，意味著利息還掉過半，后面剩下的本金較少，利息也少，提前還款意義不大。第三，購買住房不久，在簽訂貸款合同時(shí)，很多銀行都規(guī)定了提前還貸的期限，如果在規(guī)定期限前（一般是1-2年）還款，需要按照合同約定向銀行繳納違約金。

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　　不同人群算不同賬

　　存量房貸

　　對于使用LPR利率正在還房貸的人而言，若簽的是浮動利率，那么降息=月供要變少。對于存量房貸來說，什么時(shí)候可以享受到最新優(yōu)惠呢？在LPR重定價(jià)日。據(jù)悉，LPR重定價(jià)日一般為貸款發(fā)放日的對應(yīng)日或每年的1月1日，具體可詳詢貸款銀行。

　　若是在每年的1月1日調(diào)整，以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，按去年普遍5.9%的房貸利率計(jì)算，月供為5931.37元；疊加今年LPR三次下調(diào)，明年可享受5.55%的房貸利率，月供為5709.3元，每月房貸還款減少約222元，1年下來可節(jié)省開支約2600元。

　　不過對于當(dāng)時(shí)放棄轉(zhuǎn)為LPR，而是選擇了固定利率，房貸利率就和LPR調(diào)整無關(guān)，房貸不會發(fā)生變化。

　　新房貸

　　對于正準(zhǔn)備買房的人而言，可以根據(jù)銀行政策馬上享受到降息的利好。新的貸款利率由最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR利率+基點(diǎn)重新計(jì)算確定。今年惠州樓市房貸利率一降再降，尤其是近幾個(gè)月，都是貼著“最低利率”走。此次政策一出，首套房利率下限有望降至4.1%。

　　根據(jù)測算，如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，4.1%的利率月供為4831.98元。相較于5.9%的利率，每月少還1099.39元。

　　記者劉乙端