在幾輪“逆周期”中，惠城樓市表現(xiàn)穩(wěn)健。  記者周楠 攝

　　編者按：春華秋實(shí)，歲物豐成。作為惠州市的中心城區(qū),惠城區(qū)素有“粵東重鎮(zhèn)”“嶺南名郡”的美譽(yù)，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和資源條件。歷經(jīng)多年發(fā)展，惠城區(qū)綜合實(shí)力也得到顯著提升，大項(xiàng)目接續(xù)落地，生態(tài)建設(shè)取得良效，配套設(shè)施逐漸完善……如今，在惠州深度“融深融灣”的背景下，惠城區(qū)緊抓“豐”字交通規(guī)劃軸線機(jī)遇，在高質(zhì)量發(fā)展之路上闊步前行，致力打造更高質(zhì)量的實(shí)力惠城和更有品質(zhì)的幸?；莩恰３鞘械陌l(fā)展離不開(kāi)青年人才的拼搏，為進(jìn)一步增強(qiáng)青年人才的歸屬感和獲得感，惠州日?qǐng)?bào)社聯(lián)合惠城區(qū)住建局推出“魅力惠城 執(zhí)掌時(shí)代”系列專題報(bào)道，開(kāi)展青年置業(yè)助力行動(dòng)，為青年人的夢(mèng)想撐腰。

　　“全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1300億元，建設(shè)成為更加幸福的宜居宜游宜業(yè)中心城區(qū)”，這是惠城區(qū)給自己定下的2025年要完成的“小目標(biāo)”。作為惠州的中心城區(qū)，惠城區(qū)身上被寄予了太多厚望，也從來(lái)都不負(fù)所托，惠州的門(mén)面擔(dān)當(dāng)實(shí)至名歸。

　　現(xiàn)在的惠城，不僅擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和資源條件，還是惠州全市經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，也是全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)區(qū)縣，區(qū)域綜合實(shí)力有目共睹，且還在顯著提升中，惠城區(qū)“十四五”規(guī)劃綱要的出臺(tái)更是描繪了未來(lái)發(fā)展的美好藍(lán)圖。得益于惠城區(qū)多維度打造的堅(jiān)實(shí)基底，給惠城樓市的穩(wěn)定發(fā)展立下“定海神針”。在幾輪樓市“逆周期”中，均風(fēng)雨不動(dòng)安如山。

　　據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近五年來(lái)，惠城樓市整體成交走勢(shì)較為平穩(wěn)，未大漲大跌。在2021年樓市面臨挑戰(zhàn)，多區(qū)縣成交數(shù)據(jù)下滑幅度較大之際，惠城僅呈現(xiàn)微跌態(tài)勢(shì)，全區(qū)一手房成交面積262.08萬(wàn)平，同比2020年下滑幅度維持在20%以內(nèi)，對(duì)比2017年僅下跌1.5%。托起樓市穩(wěn)定的，除了紓困政策，也離不開(kāi)惠城扎實(shí)的“基本功”。

　　●夯實(shí)基礎(chǔ)

　　奮力建設(shè)實(shí)力惠城幸?；莩?/strong>

　　GDP是購(gòu)房者衡量城市及區(qū)縣實(shí)力的一桿秤，也是惠城擁有對(duì)抗“逆周期”能力的核心之一。

　　根據(jù)廣東省地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2021年全年惠州市地區(qū)生產(chǎn)總值為4977.36億元，惠城區(qū)以972.61億元繼續(xù)穩(wěn)居全市經(jīng)濟(jì)總量第一位，比排名第二的仲愷區(qū)高出了164億元，根據(jù)“十四五”規(guī)劃，惠城還將是惠州第一個(gè)沖刺千億GDP的區(qū)縣。

　　2021年7月13日，惠城區(qū)人民政府正式印發(fā)《惠城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，提出“十四五”期間，惠城區(qū)將以建設(shè)更加幸福一流中心城區(qū)為總目標(biāo)，打造更高質(zhì)量的實(shí)力惠城、更有品質(zhì)的幸福惠城，到2025年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1300億元。

　　根據(jù)規(guī)劃，遴選300宗以上事關(guān)全局性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性的重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和重要民生工程納入“十四五”規(guī)劃綱要并實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，加以重點(diǎn)推進(jìn)建設(shè)，涵蓋科技創(chuàng)新發(fā)展領(lǐng)域、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)領(lǐng)域、交通運(yùn)輸體系建設(shè)領(lǐng)域、生態(tài)環(huán)境建設(shè)領(lǐng)域、公共服務(wù)領(lǐng)域等。接下來(lái)的惠城區(qū)，將在科技、產(chǎn)業(yè)、交通、生態(tài)、公共服務(wù)等領(lǐng)域更上一層樓。

　　城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相輔相成，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的重要支撐，而城市發(fā)展能為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)源源不斷的動(dòng)力。在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展齊頭并進(jìn)之下，惠城城市發(fā)展再進(jìn)一步的基石已經(jīng)鋪就，更高質(zhì)量的實(shí)力惠城、更有品質(zhì)的幸?；莩撬{(lán)圖已徐徐展開(kāi)，2025年，我們將能看到一個(gè)更好的惠城。

　　●外聯(lián)內(nèi)暢

　　加速融入“軌道上的大灣區(qū)”

　　“交通帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)支撐城市”，這是近年來(lái)惠州一直在探索的空間發(fā)展模式?；莩亲鳛橹攸c(diǎn)區(qū)域，在交通上同樣投入巨大。

　　據(jù)惠城區(qū)“十四五”規(guī)劃綱要顯示，惠城將構(gòu)建“外聯(lián)內(nèi)暢”現(xiàn)代交通體系工程。在軌道建設(shè)上，開(kāi)啟惠城“高鐵新時(shí)代”，總投資413.8億元，“十四五”期間計(jì)劃投資238.1億元，共推進(jìn)建設(shè)5大鐵路、軌道重點(diǎn)項(xiàng)目，包括廣汕鐵路惠州段、深汕高鐵惠州段、惠達(dá)鐵路復(fù)線電氣化改造工程、莞惠城際鐵路小金口至惠州北段、深惠城際坪地至瀝林北段等項(xiàng)目。廣受關(guān)注的深惠城際預(yù)計(jì)2023年動(dòng)工建設(shè)，2026年完工。還將高水平規(guī)劃建設(shè)高鐵北站、惠城南站，傾力打造成為惠州的綜合交通樞紐，為惠城外聯(lián)粵港澳等城市提供更多便利，全面融入“軌道上的大灣區(qū)”和國(guó)家高鐵網(wǎng)。

　　在交通軸線及道路建設(shè)上，全力配合推進(jìn)市“豐”字道路交通主框架及“五橫五縱”骨干快速路建設(shè)，加快推進(jìn)“兩環(huán)十射”快速進(jìn)出城骨干路網(wǎng)體系。到2025年惠城中心區(qū)形成8條過(guò)東江通道、16條過(guò)西枝江通道。其中，惠州1號(hào)公路已進(jìn)入全面施工階段，正在緊鑼密鼓建設(shè)中，預(yù)計(jì)2025年完工。

　　●以城聚人

　　人口增長(zhǎng)撐起樓市基本面無(wú)憂

　　以產(chǎn)立城、以城聚人、以人興業(yè)。城市以及區(qū)縣之間的競(jìng)爭(zhēng)，除了體現(xiàn)在GDP上，還有人口數(shù)量上，人口數(shù)量決定了市場(chǎng)的規(guī)模及潛力。近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加速，人口總量增幅放緩，各城市間的人才競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)白熱化，吸納人才的福利政策一再加碼，多城市全面放開(kāi)落戶政策。

　　人口的增加能對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正向影響，但同時(shí)也需要耗費(fèi)成本，從提供相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施到公共服務(wù)，道路、教育、醫(yī)療等一系列都需配置齊備?；莩菫榱宋嗟娜丝诰奂?，在一系列配套設(shè)施的打造上，也是惠州的“排頭兵”。

　　據(jù)2021年5月發(fā)布的惠州市第七次人口普查公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，惠州全市常住人口達(dá)604.29萬(wàn)人，惠城、博羅、惠東三區(qū)縣人口超百萬(wàn)，其中惠城區(qū)為155.88萬(wàn)人。

　　人口聚集能力不斷增強(qiáng)，人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，宣告惠城樓市基本面無(wú)憂！

　　●房企發(fā)力

　　優(yōu)質(zhì)地塊助力打造高品質(zhì)產(chǎn)品

　　土拍市場(chǎng)作為房地產(chǎn)的“前鋒”，既是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，也是購(gòu)房者事先能嗅到的“先機(jī)”，以此作為自己的置業(yè)參考。土拍的成交價(jià)格也是樓市熱度的最直觀表現(xiàn)。

　　近幾年，惠州經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格呈明顯的階段性提升，據(jù)惠州中原地產(chǎn)分析，主要原因有二，一是多宗優(yōu)質(zhì)地塊推出釋放，吸引房企大鱷爭(zhēng)奪，進(jìn)一步形成價(jià)格的結(jié)構(gòu)性拉升；二是惠州處于粵港澳大灣區(qū)，在深圳都市圈的建設(shè)進(jìn)程下，城市的快速發(fā)展帶來(lái)的合理變化。

　　據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2021年底，惠州全市經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)TOP10榜單上，惠城地塊占8席，樓面價(jià)均超過(guò)7000元/平方米，最高達(dá)9161元/平方米。這些由惠城區(qū)推出的優(yōu)質(zhì)地塊，引發(fā)多次“土拍之爭(zhēng)”，房企們?nèi)屨蓟莩鞘袌?chǎng)。中原地產(chǎn)表示，地塊拍出高溢價(jià)、高樓面價(jià)，意味著區(qū)域未來(lái)前景可期，開(kāi)發(fā)商對(duì)惠州樓市未來(lái)充滿信心。

　　惠州地產(chǎn)行業(yè)資深媒體人陳玉在分析惠城土拍價(jià)格時(shí)認(rèn)為，“土地資源本身具有不可復(fù)制性，高價(jià)地塊集中在惠城的主要原因在于城市發(fā)展推動(dòng)，中心地段資源稀缺，物以稀為貴，地價(jià)自然就高了?！?/p>

　　此外，優(yōu)質(zhì)地塊的出售或也預(yù)示著，面市的產(chǎn)品將大大提質(zhì)，惠城無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)打品質(zhì)戰(zhàn)的主陣地。于購(gòu)房者而言，對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的選擇空間也將擴(kuò)大。

　　●山水相映

　　三宜惠城近者悅遠(yuǎn)者來(lái)

　　半城山色半城湖，是對(duì)惠州的贊譽(yù)。從西湖到金山湖，從東江到西枝江，從高榜山到飛鵝嶺，整個(gè)惠城山水相映?；莩菂^(qū)的樓市熱點(diǎn)區(qū)域也都圍繞著“水”展開(kāi)，泛金山湖區(qū)域、東江沿線，惠城誕生了一個(gè)又一個(gè)的“豪宅區(qū)”，不僅得到了本地人的寵愛(ài)，也俘獲了外地客的芳心。

　　“我在惠州買房不僅僅是看中了它離深圳近，最重要的一點(diǎn)就是惠州的環(huán)境非常好，有山有水，早上起來(lái)可以聽(tīng)到蟲(chóng)鳴鳥(niǎo)叫，生活很是自在愜意?！睆纳钲谇皝?lái)惠州買房的陳女士選擇定居于惠城金山湖片區(qū)?！盎莩窍鄬?duì)來(lái)說(shuō)，生活配套設(shè)施要更成熟一些，樓下的公園都打造得很漂亮，平時(shí)散步，周末野餐，大人舒心，孩子也開(kāi)心?！?/p>

　　為了環(huán)境而來(lái)的遠(yuǎn)不止陳女士一人，來(lái)自北方的吳先生也表示，“惠城的環(huán)境沒(méi)得說(shuō)，有山有水有煙火氣，住在這里幸福指數(shù)都高了很多。我老家在北方，霧霾很嚴(yán)重，來(lái)到惠州感覺(jué)呼吸都清新了，周末帶老人孩子去逛逛西湖，在紅花湖騎騎單車，爬爬高榜山，既是休閑娛樂(lè)也鍛煉了身體?！?/p>

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　區(qū)域價(jià)值將更加凸顯

　　過(guò)去十年，房地產(chǎn)業(yè)曾躍居峰頂，也曾低谷徘徊。峰頂時(shí)，大家蜂擁而入，樓市調(diào)控政策頻頻收緊仍難擋步伐。低谷時(shí)，紓困政策跟進(jìn)，優(yōu)惠頻出仍收效甚微。如今，樓市從黃金時(shí)代出走，房住不炒、回歸理性已成行業(yè)共識(shí)。

　　陳玉表示，“樓市走過(guò)黃金時(shí)代后，接下來(lái)大的方向上會(huì)回歸到居住上，金融屬性上會(huì)被減弱，但居住屬性會(huì)被加強(qiáng)，這就是房住不炒?！?/p>

　　具體到惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交構(gòu)成多元化，分為內(nèi)生型、外生型、資源型三大類市場(chǎng)，惠城便是以本地驅(qū)動(dòng)為主的內(nèi)生型市場(chǎng)典型代表區(qū)域。陳玉認(rèn)為，“區(qū)域樓市穩(wěn)定是由每個(gè)板塊的區(qū)域特征和購(gòu)買人群決定的。惠城的購(gòu)買客戶比例中，惠州本地人群占比穩(wěn)定且比例高，他們買房更多是為了解決居住或想通過(guò)置換去改善生活。而這類需求受市場(chǎng)情緒的帶動(dòng)比較弱，在樓市逆周期中，不管是房?jī)r(jià)還是優(yōu)惠力度都相對(duì)寬松，在這個(gè)階段購(gòu)買，有更多的選擇和更實(shí)惠的價(jià)格。”

　　作為惠州的中心城區(qū)，惠城有著更豐富的資源和更多的機(jī)遇，對(duì)于周邊區(qū)縣的人口有著極強(qiáng)的吸引力，當(dāng)受困于各類樓市調(diào)控政策及大環(huán)境影響，本地人的住房需求仍然足以支撐起惠城樓市的一方天地。陳玉表示，“惠城有人口支撐，有教育加持，有相對(duì)應(yīng)的休閑商業(yè)配套等基礎(chǔ)設(shè)施托底，這些都是惠城樓市穩(wěn)健前行的底氣?！?/p>

　　任風(fēng)云變幻，我自巋然不動(dòng)。集各種優(yōu)勢(shì)于一身的惠城，用扎實(shí)的“基本功”鑄成了它的抗跌之身。陳玉認(rèn)為，“樓市的價(jià)值，是由政策、土地、人口共同決定的。惠城樓市的前景也應(yīng)該基于這幾點(diǎn)來(lái)考量。未來(lái)惠城的價(jià)值，會(huì)持續(xù)在時(shí)間里得到發(fā)酵，細(xì)水長(zhǎng)流地去體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。”

　　記者伍磊